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融创困境:救下贾跃亭、王健林的老孙,苦等他的“白衣骑士”

融创困境:救下贾跃亭、王健林的老孙,苦等他的“白衣骑士”

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2007年的夏天,大洋彼岸的漂亮国爆发了次贷危机,这场危机不仅让美国的房地产市场崩盘,还将全球拖入金融危机的泥潭。

而差不多同一时间的中国,一个26岁的女孩却成为了中国内地的女首富,她就是碧桂园的杨惠妍。

杨惠妍所代表的房地产行业在中国夺下首富宝座,与漂亮国的地产崩盘形成了鲜明的对比。也就是从这一年开始,中国的房地产市场即将迎来自己的黄金时代。此后王健林、许家印先后登上首富的宝座。

房地产也没有辜负“支柱产业”的地位,为中国撑过不久后即将到来的2008年经济危机起到了重要作用。

首富、骑士、野蛮人

但同样是这一年(2007年),孙宏斌则经历了自己人生中第二个重大考验(第一个考验是1990年的那场牢狱之灾)――被迫卖掉了自己一手创建的顺驰。

1994年-2004年,孙宏斌用了10年的时间东山再起,并将顺驰打造成了能够与万科抗衡的顶尖房企,其疯狂抢地的狂野作风,也被业界冠上了“孙疯子”的名号。然而在疯狂地扩张之后,顺驰的至暗时刻也即将到来。

2004年3月开始,针对房地产发展过热问题,政策部门进行了宏观调控,顺驰的资金链越来越紧张,而上市之路也因为宏观调控而梦断,顺驰集团难逃被卖掉的局面。

失去了顺驰的孙宏斌沉寂了一段时间,据说彼时的他经常会在KTV里歇斯底里地吼着崔健的《一无所有》。不过那时的他还真不是“一无所有”,在2003年创立的主攻高端房地产的融创成了孙宏斌翻身的机会。

仅仅过了1年,2008年12月,孙宏斌用自己惯用的方式宣告了“孙疯子”,豪掷20.1亿买下北京海淀西北旺地块――“孙疯子”回来了!

不过这次重出江湖的老孙,不仅要贯彻自己“疯子”本色,还开始当起了“白衣骑士”。

2011年,绿城地产遭遇资金链紧张,孙宏斌挺身而出,买绿城房子为其站台。

2014年,佳兆业濒临破产,融创资约45.5亿港元收购郭氏家族持有的佳兆业49.25%股权。

2017年1月,孙宏斌斥资150.41亿救乐视于水火,并且亲自接手乐视的烂摊子,让贾跃亭得以出国专注做汽车。这件事,不仅让孙宏斌“白衣骑士”形象最“高大”的一次,也多了一顶“接盘侠”的帽子。

2017年的7月中旬,中国的房地产行业迎来了一场世纪大交易――融创携手富力地产,以637.5亿元的价格接盘了万达的13个文旅项目以及76个酒店。

那是曾经贵为首富的王健林最落寞的时刻,也是“白衣骑士”孙宏斌最高光的时刻。

彼时的孙宏斌,自称这笔交易是“摘桃”捡了便宜。这骑士当的,绝对是男友力MAX。

回顾那几年里,大部分的房企老板们真的是到处撒钱买买买。

例如曾经的首富许家印,就接棒老孙成为第二位挺身而出的白马骑士。恒大在法拉第未来走投无路、求助无门即将倒下的时刻伸出了援助之手。当然,这场营救最终也是不欢而散。

还有房地产发家的“野蛮人”宝能姚老板,先是试图叩开万科的大门,争夺这个TOP3房企的控制权,与王石展开震惊全国的“宝万之争”。随后又闪电“袭击”了玻璃行业的龙头企业南玻A,以及董明珠的格力电器,在资本市场掀起一阵阵巨浪。

骑士们跌落马下

不过,2021年的今天,上述的这些大佬们都陷入了自己的困境。近期更是频频爆出房企大佬们“消失”的消息:

先是泰禾老板黄其森协助有关机关调查,暂时失去对公司的管理权;

此后,广州市中级人民法院的一份公告提出宝能老板姚振华欠债后“下落不明”(已经辟谣),直接冲上热搜;

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恒大的许老板同样因为缺席3月22日召开的恒大集团投资者会议,引发众多猜疑。

然后,就是融创孙宏斌。3月25日,融创公告称,预计不能如期兑付债券“20融创01”的本息以及“21融创03”的利息,原因是“无法筹措到足额资金”。消息公布之后,融创的“20融创01”债券价格暴跌41.57%,价格只剩36.83元。

房地产大佬们为何接连陷入困境?

最主要的原因就是行业发展模式在遭遇政策和时代变化之后,发生了根本的转变。

过去20多年,房地产堪称造富机器,这背后是需求旺盛+高杠杆发展模式。

从需求上看,1998年住房商品化改革开始,经过20多年的发展,城镇化率从1998年的33.35%,增长到2021年年末的64.72%,差不多翻了一倍。人口从农村迁往城市,城镇人口的增长带来了大量的住房需求。

而开发商这边,玩的就是资金的游戏, “前期融资―开发贷―销售回款”环环相扣、高速周转。加上银行的青睐,开发商们借新还旧的游戏玩得溜得很。

在高负债模式之下,中国房企的负债总额从2000年的1.9万亿到2020年飙升到85.7万亿,增长超85倍。

可以说,房企的繁荣就是靠负债堆起来的。

但2020年“三道红线”出炉,就是要整顿房地产的金融游戏。

当外部融资依旧不畅、销售回款仍未见底,而偿债高峰即将到来之际,开发商们好日子也就到头了。前有恒大、泰禾、华夏幸福、佳兆业、阳光城、奥园、蓝光、正荣、当代置业、花样年等排队爆雷的;后有融创、世茂、富力、融信、中南、祥生、中梁、荣盛等存在诸多潜在风险的房企(这些企业一定要注意)。

玻璃大王曹德旺曾经说过,有些开发商自己一分钱不出,从银行贷款,花几个月建好房子,然后把房子卖掉,几十亿的利润就来了,这钱赚得太容易了。这种“容易钱”,不仅在开发商,还有一些“本来就有钱的人”和“幸运的人”。

有钱人凭借着房产等资源越来越有钱,穷人却越来越穷。结果就是部分人过度富裕、多数人富裕不起来。这种金字塔型的社会结构,对立越来越明显。这并不符合共同富裕的时代要求,必然也要面临调整。

所以,最近虽然我们看到很多托底乃至刺激房地产的政策出台,但这些都是迫于当下的经济形势来稳定经济的。毕竟,房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长,还能通过卖地收入补充地方的土地财政,更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。

不过,这种刺激效应已面临边际递减的尴尬,而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。

尤其是考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置,新一轮松绑,更大作用在于维稳和扭转预期,对于高能级城市或许不乏刺激作用,但大多数城市能维持房价不跌就相当不错了。

没错,未来无论政策如何松绑,楼市恐怕都回不到过去了。

结语

今天的文章里,我大篇幅地提到了融创,在文章的结尾我还就再多说几句融创。

融创目前最大的危机是流动性,短期债务压顶了,资产负债为86.6%,非受限现金短债比为1.11,剔除预收账款后的资产负债率为76%。

非常值得注意的,就是在前不久的兑付危机中,初步展期方案提到:融创董事会主席孙宏斌将为涉资40亿元的债务提供担保,并承担无限连带责任。

这已经不是孙宏斌第一次为融创“输血”了。但这次老孙把自己“押上”很大的一个目的,就是要给外界的信心。

从公司的基本面分析,据2021半年财报显示,融创的总土地储备面积为2.78亿平方米,权益土地储备约1.64亿平方米。

横向对比看看,2021年上半年,融创以2.3万亿元的总土储货值排在第三位,而权益货值以1.4万亿排在第四位。可以说这样的基本面还是很优质的,并且这些土储集中分布在长三角和环渤海的核心城市。

如今,融创已开启全方位自救模式,从卖资产到孙宏斌“赌上自己”。都是希望进一步给低迷的市场提供信心。

加上中国的房地产市场是个明显的政策市,近期政策端频传的“暖”信号,还是可以缓解房企的危机的。

所以我们看到,过去这一周地产股还是表现非常不错的。不过,以孙宏斌为代表的昔日的骑士们能否迎来自己的“白衣骑士”,我们还需要静静等待。

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    2022-04-22 00:10:01 

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