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中梁控股票据短债居高回购“解忧” 实控人旗下私募基金投向中梁项目

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《投资者网》葛凡梅

超两千亿欠债压顶,中梁控股团体有限公司(以下简称“中梁控股”;02772.HK)正在施展“财技”优化欠债指标。

7月21日,中梁控股公布通告称,购回2021年9月票据、2022年7月票据及2022年5月票据,回购票据累计本金总额合计达910万美元。

易居研究院智库中央研究总监严跃进对《投资者网》剖析示意:“企业回购票据现实上是融资方面的优化操作,一样平常来讲回购票据是企业降欠债的显示。”

回购票据外,或许为了美化财报欠债率等指标,隐藏真实欠债水平,中梁控股“隐身”在三木中梁・翡丽云邸项目背后,公司董事长杨剑甚至直接隐名控股私募基金公司,刊行上百亿元私募基金输血旗下房地产项目。

票据短债居高回购“解忧”

7月21日,中梁控股公布通告称,购回2021年9月票据、2022年7月票据及2022年5月票据。票据划分为于2021年9月到期本金总额为4亿美元的11.5%有优先票据、于2022年7月到期本金总额为4.5亿美元的9.5%有优先票据,以及于2022年5月到期本金总额为3亿美元的8.5%有优先票据。

凭证通告,在今年7月13日至7月21日时代,中梁控股于果然市场购置2021年9月票据累计本金总额达560万美元,占该票据初始刊行本金总额约1.40%;于果然市场购置2022年7月票据累计本金总额达250万美元,占比约0.56%;于果然市场购置2022年5月票据累计本金总额达100万美元,占比约0.33%。

严跃进对《投资者网》说道:“现在降低欠债是地产企业的主要事情之一,地产企业回购票据后,欠债率等指标能够降低;反过来,欠债优化后稳健的财政数据可以支持地产企业一些新的生长。着实,地产企业需要不停调整公司的欠债结构规模,使企业的欠债数据保持稳健。然则,若后续有条件的话,地产企业照样会刊行种种票据举行融资。”

事实上,这已经是中梁控股今年7月里的第二次回购美元债。7月6日,中梁控股回购3亿美元8.5%优先票据,赎回金额500万美元,占票据初始本金额1.67%。

Wind数据显示,停止2021年7月22日,中梁控股存续的债券有5只,总发债16亿美元,未归还金额12.55亿美元。其中,一年内到期的美元债约8.05亿美元,占比64.14%。

(中梁控股未到期美元债 钱币单元:亿美元 图片泉源:Wind)

事实上,中梁控股的债务远不止云云。公司2020年财报数据显示,停止2020年终,中梁控股的欠债总额为2406.51亿元,资产欠债率为88.86%,远高于2020年TOP500房企资产欠债率均值78.77%。

其中,停止2020年12月31日,中梁控股流动欠债总额2096.36亿,剔除合约欠债1209.09亿后,尚有887.27亿流动欠债,而同期现金及银行结余仅为342.32亿元,偿债压力不小。

数据显示,停止2020年终,中梁控股的净欠债率65.8%,非受限现金短债比到达1.1倍,资产欠债比79.9%。自从融资羁系“三道红线”尺度公布以来,中梁控股从两道踩线的“橙色”企业乐成降至一道踩线的“黄档”企业。

花式“财技”优化欠债指标

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债务高企之下,中梁控股优化欠债指标的“财技”也逐渐引发市场关注,“隐身”相助房地产项目背后,疑似掩饰真实欠债;借实控人控制的私募基金输血旗下房地产项目,涉嫌自融。

近期,在福建三木团体(000632,股吧)股份有限公司(简称“三木团体”;000632.SZ)旗下开发的项目背后,浮现出了中梁控股的身影。果然信息显示,三木团体

确立于1984年,于1996年11月A股上市,是一家以房地产开发、商业旅游资产运营和收支口商业为主营营业的综合类企业团体。

凭证三木团体官网7月6日公布文章信息,位于福州市连江县的“三木中梁・翡丽云邸”的都会展厅于7月3日启幕。资料显示,该项目的主体开发商为连江森梁置业有限公司(简称“森梁置业”)。企查查信息显示,森梁置业是三木团体100%持股子公司。

(图片泉源:三木团体官网)

早在今年3月4日,三木团体以4.85亿乐成竞得连地拍卖【2021】01号地块,即为翡丽云邸项目,成交楼面价为8205元/平方米,溢价率59%。而凭证3月31日福州市连江县人民政府公布的果然信息,森梁置业翡丽云邸住宅小区获得了项目立案。

今年5月,针对该项目,光大兴陇信托有限公司(简称“光大信托”)刊行确立的名为“光信・光干・增益尊享30号聚集资金信托设计”,信托资金规模为3亿元。其中,上海中梁企业生长有限公司(简称“中梁企发”)及三木团体为刊行人提供担保。《投资者网》穿透股权信息发现,中梁控股正是中梁企发99.91%的最终受益人。

看似与中梁控股并未有任何股权关系的森梁置业翡丽云邸项目,为何在官网宣传上强调“20强中梁”、并冠之以“三木中梁・翡丽云邸”之名?为作甚该项目的信托设计提供担保?

有新闻称“三木中梁・翡丽云邸”项目公司现实是由三木团体和中梁控股配合出资,其中三木团体持股51%,中梁控股持股49%,持股比例并未反映到工商股权结构中。不外,该新闻未获得公司证实。

数据显示,停止2020年终,中梁控股隶属公司所开发土地贮备总量为4424万平米,增幅9.4%;合营企业与联营公司所开发土地贮备总量为2090万平米,增幅到达了25.98%。而在2019年时,中梁控股隶属公司所开发土地贮备总量为4044万平米,合营企业与联营公司仅1659万平米。合营企业与联营公司土地贮备大增的背后,中梁控股是否正在缩短表内资产、扩张表外资产?在相助开发房地产项目历程中,又有若干合营企业与联营公司未纳入并表,从而隐藏了响应欠债情形?《投资者网》就相关情形联系中梁控股,一直未收到回复。

借私募基金输血旗下地产项目

中梁控股另一个更为隐秘的融资渠道,可能还涉嫌行使私募基金自融。据企查查信息,2017年,中梁控股原执行董事徐亮琼以法人代表身份注册确立了上海忠信企业治理有限公司(简称“忠信资源”)。徐亮琼曾经任中梁控股执行董事兼高级副总裁,又名徐忠信,是中梁董事长杨剑妻弟。在中梁控股上市之前,徐亮琼将忠信资源100%的股权转让给了另一个自然人陈椒。

凭证忠信资源官网的组织架构来看,忠信资源旗下有梁商资源、梁轩资源等私募基金治理公司。企查查信息显示,梁商资源公司名为梁商资产治理(上海)有限公司,是忠信资源持股70%的控股子公司。

凭证私募基金治理人公示信息,梁商资产治理(上海)有限公司的现实控制人为杨剑。而杨剑,正是中梁控股的董事长及实控人。仅基金业协会宣布的信息显示,梁商资源旗下立案了21只私募基金,其中包罗“梁商资源-中梁地产苏州临湖项目投资基金”、“梁商资源-苏州瑞展置业私募投资基金”、“梁商资源-苏州鼎欣吴地私募投资基金”等。

值得注重的是,在梁商资产治理旗下的私募基金名称中,“梁商资源-中梁地产苏州临湖项目投资基金”直接显示其为中梁地产旗下的地产项目,“梁商资源-苏州瑞展置业私募投资基金”中,苏州瑞展置业开发有限公司,则是中梁控股持股30%的地产子公司;“梁商资源-苏州鼎欣吴地私募投资基金”中,苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司,是中梁控股持股67%的地产子公司。由上可见,中梁控股实控人控制的私募基金输血中梁控股旗下房地产项目,由此也被市场质疑为涉嫌自融。

停止现在,忠信资源已确立多家专业资产治理公司,累计刊行基金超70支,投资项目超170个,2021年一季度资产治理规模跨越400亿。

忠信资源官网展示的投资项目中,大多为中梁控股旗下地产项目,包罗“安徽国宾府项目”、“苏州首府壹号院项目”、“安徽江督府项目”、“苏州独墅御湖项目”等。

近年来,中梁控股的盈利能力泛起下降。数据显示,2019年、2020年,中梁控股的合约销售额划分为1525亿元、1688亿元,增速划分为50.2%、10.7%,泛起显著降速。此外,中梁控股2020年毛利率也较2019年下降2.3个百分点至21%。

2021年整年,中梁控股设定了1800亿元的销售目的。今年上半年,中梁控股累计合约销售(含合营企业及联营公司的合约销售 )金额约950亿元,合约销售面积约754.2万平方米,正好过半。不外,为实现生长目的,中梁控股仍需在稳健的财政状态下平稳运行。(头脑财经出品)■?

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